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ARTICLES D'ACTUALITÉ EN VEDETTES

Me Catherine Azoulay
Azran & Associés Avocats inc.

Intérêt personnel versus Intérêt collectif : un membre du syndicat peut-il représenter ses propres intérêts lors d'un conflit avec le syndicat sur lequel il siège ?

Bien que le bon sens devrait mener à l'évidence que la réponse à la question est tout simplement NON, la problématique se pose régulièrement en matière de copropriété. En vertu de l’article 322 du Code civil du Québec (ci-après C.c.Q), les membres du syndicat, aussi appelés administrateurs, ont des obligations spécifiques, telles qu'agir avec prudence, diligence ainsi qu'avec honnêteté et loyauté, le tout dans l'intérêt de la personne morale.

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Me Stefania Chianetta
CHIANETTA AVOCATS

Revue de l'actualité 2020 en copropriété

Au moment où j'écrivais ma chronique de l'été dernier, une amélioration de la situation sanitaire du Québec semblait évidente : les nouveaux cas par jour diminuaient, les décès et la perte de nos ainés aussi. Nous avions l'été devant nous, le déconfinement ne pouvait être plus bienvenu. Après la magnifique saison estivale que nous avons eue, la réalité semble nous rattraper : la 2e vague appréhendée semble vouloir se frayer un chemin, alors que les vaccins ne sont pas encore disponibles.

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Me Valéry Kovalenko, Me Éric McDevitt David
Municonseil Avocats Inc.

Le droit du copropriétaire d'obtenir des informations financières

De quelle façon un syndicat d'une copropriété divise doit-il traiter une demande d'un copropriétaire visant à obtenir certains documents financiers ? À cet égard, en plus du règlement de l'immeuble qui contient les règles relatives au fonctionnement et à l'administration de la copropriété, des règles spécifiques sont prévues au Code civil du Québec..

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M. Jean-François Lavigne
Zaraté + Lavigne, Architectes

La modernisation des espaces communs : par où commencer ?

Si, en circulant chaque jour dans le hall d'entrée, les corridors communs ou la piscine de votre immeuble, vous vous dites « Il faudrait bien faire une mise à jour, car ça commence à dater sérieusement ! » Alors cet article est pour vous. L'ambiance dégagée par les espaces communs de votre immeuble fait partie des actifs intangibles du maintien d'actif.

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Me Stefania Chianetta
CHIANETTA AVOCATS

Mise à jour sur la réforme législative, assemblées virtuelles, arbitrage et médiation à distance, reprise des activités arbitrage et médiation à distance, reprise des activités judiciaires : La copropriété « post covid »

Lors de la rédaction de ma dernière chronique, le Québec, comme partout ailleurs sur la planète, venait de basculer dans la plus grosse crise sanitaire jamais connue. Trois mois plus tard, bien que l'état d'urgence ait été prolongé et qu'il soit maintenu, une amélioration de la situation semble évidente : le nombre de nouveaux cas par jour diminue, ainsi que le nombre de décès. Et c’est tant mieux. Il faut toutefois demeurer prudents et faire preuve de vigilance si nous voulons éviter une 2e vague d'ici à ce que les vaccins soient disponibles.

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Daniel Tapp
Groupe Gesfor, Poirier, Pinchin

La filtration de l'air dans les bâtiments peut-elle nous protéger contre la COVID-19 ?

La filtration dans les systèmes de chauffage, de ventilation et de conditionnement d'air (CVCA) peut faire partie d'une approche globale d'atténuation des risques, même si elle n'est généralement pas considérée comme une solution en soi. D'autres mesures de lutte contre la transmission de maladies infectieuses, y compris la dilution de l'air, la distanciation sociale, l'isolement des cas connus et le lavage des mains, sont en effet plus directement efficaces.

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Me Catherine Santerre
LJT avocats

La description des parties privatives : une obligation pour les syndicats de copropriétaires !

Lorsque la saison du printemps arrive, les pluies printanières s'accumulent et s'infiltrent dans le toit de l'immeuble de votre copropriété. Votre unité privative est particulièrement affectée! Lequel de l'assureur du Syndicat ou celui de votre unité sera responsable de la remise à neuf de celle-ci ? Ou alors, un incendie se déclare dans le sous-sol de l'immeuble. Il détruit en quasi-totalité votre cuisine, votre salle de bain et la majeure partie de votre salon. Où s'arrêtera la responsabilité de votre assureur et où commencera celle du syndicat ? Lequel des deux devra couvrir les dommages causés à votre unité et dans quelle mesure ?

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Me Jonathan Vallières
Consilium Services juridiques

Recouvrement des frais de condo.

Il arrive souvent que des copropriétaires ne payent pas leurs frais de condo, ce qui a des effets négatifs sur l'ensemble de la copropriété. Le Code civil du Québec prévoit donc que les syndicats de copropriété puissent bénéficier d'une hypothèque légale sur le condo du copropriétaire qui ne paye pas les charges communes et les contributions au fonds de prévoyance. Cela constitue un avantage indéniable pour recouvrer les sommes dues. Cet article traite des différentes étapes du processus de recouvrement hypothécaire.

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L'ÉDITORIAL DU PRÉSIDENT DE LA FCQ

AOÛT 2020

 

PORT DU MASQUE ET CONSIGNES SANITAIRES

L'été 2020 s'avère jusqu'à maintenant un des plus chauds des 80 dernières années, et ce, en pleine pandémie de coronavirus. Tout comme dans la société en général, les copropriétés québécoises connaissent de nouveaux défis dont, entre autres, l'enjeu du port du masque. Depuis le samedi 18 juillet dernier, le port du masque est obligatoire dans tous les lieux publics fermés. Toutefois, cette obligation ne s'applique pas aux parties communes et la très grande majorité des syndicats ne sont donc pas touchés par cette mesure. Par ailleurs, certaines copropriétés commerciales et/ou mixtes devront respecter de leur côté cette consigne pour la partie des espaces ouverts au public. Finalement, n'oubliez pas que les consignes sanitaires comme le deux mètres de distance à observer en tout temps et le lavage régulier des mains restent plus que jamais en vigueur.

PRÉVENTION DES DÉGÂTS D'EAU ET HAUSSE DES PRIMES DES POLICES D'ASSURANCE

Le mois dernier, je partageais avec vous mon désarroi face à l'attitude intransigeante de certains assureurs quant aux remboursements des franchises des syndicats de copropriété lorsque leurs assurés étaient la cause d'un sinistre. Malheureusement, plusieurs administrateurs et gestionnaires m'ont fait part au cours des dernières semaines que la situation prenait de l'ampleur. Force est de constater que les buts recherchés par le gouvernement, lors des modifications législatives, ne servent d'aucune façon les intérêts des milliers de syndicats de copropriété du Québec. En effet, malgré de nobles intentions au départ, ces nouvelles lois donnent de très mauvais résultats dans le monde réel. En effet, nous constatons présentement des augmentations importantes au niveau des primes annuelles lors du renouvellement des polices ainsi qu'une hausse ahurissante des montants de la franchise pour les dégâts d'eau. Récemment, des syndicats ont subi des hausses de prime allant jusqu'à plus de 40 % sur une période d'un an et de petits syndicats de douze unités et moins se retrouvent avec une franchise de 50 000 $ pour les dégâts d'eau.

De façon concrète, ces syndicats malchanceux devront, d'ici avril 2022, accumuler des sommes importantes pour respecter la Loi 141 au niveau de fonds d'auto-assurance. Pourtant, le gouvernement devait, dans son tout récent règlement, statuer pour définir ce qu'est une franchise raisonnable. Soyez assuré que la FCQ fait et continuera de faire des représentations afin d'améliorer le sort de toutes les copropriétés situées sur le territoire du Québec!

RÉGIE DU BÂTIMENT

Le 8 juillet dernier, la RBQ écrivait à votre fédération afin de nous informer qu'elle souhaitait rappeler les obligations des copropriétés dont au moins une façade compte cinq étages et plus hors sol. Comme vous le savez, cette catégorie d'immeubles doit faire l'objet d'une inspection approfondie puisqu'ils sont exposés aux intempéries et aux variations de température ce qui requière un entretien préventif et rigoureux. Pour plus d'informations, visitez le site Internet de la RBQ.

Bonne fin d'été.


Sylvain Clermont
Président

COMMUNIQUÉ - DESCRIPTION DES PARTIES PRIVATIVES

MERCI AU GOUVERNEMENT DE NOUS AVOIR ÉCOUTÉ EN MODIFIANT LE MODE D'ADOPTION DE LA DESCRIPTION DES PARTIES PRIVATIVES

 

Brossard, le 6 mai 2020   - Avec l'arrêté ministériel 2020-032 daté du 5 mai 2020, la ministre de la Santé et des Services sociaux modifie les modalités d'adoption de la description des parties privatives prévue à l'article 1070 du Code civil du Québec. En résumé, pour les copropriétés divises créées avant le 13 juin 2018, la description des parties privatives visées au troisième alinéa de l’Article 1070 du Code civil pourra maintenant être établie par le conseil d'administration. Cette description sera valide jusqu'à ce qu'elle soit adoptée ou modifiée lors de la prochaine assemblée générale des copropriétaires.

Nous remercions sincèrement le gouvernement Legault qui, encore une fois, a su nous écouter et répondre favorablement à notre demande de tenir de la réalité actuelle à laquelle les syndicats de copropriété est confrontée depuis maintenant deux mois. Cet accommodement sera grandement apprécié par les administrateurs et administratrices qui pourront ainsi travailler en sachant à quoi s'en tenir et nous les invitons à prendre connaissance du texte complet de l'arrêté ministériel 2020-032.

De plus, nous avons réussi à faire éclaircir le fait que, lorsque l'assemblée générale des copropriétaires aura adopté la fiche descriptive pour une première fois, cette même fiche pourra être modifiée à nouveau dans le futur lors d'une prochaine assemblée générale en autant que la majorité nécessaire prévue à l'article 1097 C.c.Q, et ce, tel que prévu dans la loi adoptée le 17 mars dernier.

 

ALLONS DE L'AVANT AVEC LES ASSEMBLÉES VIRTUELLES

Convoquer et tenir des assemblées générales en présence des copropriétaires est presque impossible à réaliser. Tel que prôner en cette période de pandémie, la FCQ encourage ses membres à tenir des assemblées virtuelles afin que les syndicats continuent de fonctionner de la façon la plus normale possible. Depuis le 26 avril, le gouvernement permet aux syndicats de respecter leurs obligations. Pour les syndicats comptant quelques dizaines de copropriétaires, des outils comme Zoom et Skype permettent d'aller de l'avant et de rassembler par des moyens technologiques la collectivité des copropriétaires et de tenir les assemblées annuelles. Certaines petites copropriétés ont tenu leur AGA par téléphone et l'expérience s'est révélée concluant et plaisante pour les participants.

Votre fédération est aussi très heureuse de vous annoncer que, pour les copropriétés de plus grande taille, elle a conclu un partenariat avec la firme DJC afin de vous offrir la meilleure plateforme d'assemblée virtuelle disponible sur le marché. En effet, ce nouveau partenariat avec De Grandpré Jolicoeur, la plus importante firme d'avocats et de notaires du Québec, permettra à tous les syndicats du Québec d'offrir à leurs copropriétaires un outil numérique permettant de respecter toutes les obligations légales prévues par le législateur pour la tenue des assemblées générales. Pour obtenir tous les détails concernant cette plateforme, vous pouvez vous adresser directement chez DJC en composant le 514-287-9535.

En terminant, nous sommes convaincus que la tenue d'assemblées virtuelles deviendra la norme dans les prochaines années, même lorsque la pandémie sera terminée, puisque cela permettra aux copropriétaires d'être présents en personne, par téléphone, par l'entremise de leur tablette ou via leur ordinateur. Ainsi, le quorum sera plus facile à atteindre et les copropriétaires seront plus nombreux à participer aux décisions de leur syndicat.

 


Sylvain Clermont
Président

Impacts de la COVID-19 sur la copropriété

Me Stefania Chianetta

Partout, on ne parle que de la COVID-19. Nous suivons tous les nouvelles qui, heure après heure, quand ce n'est pas minute après minute, nous mettent à jour sur cette situation sans précédent qui nous affecte tous, sur la progression des cas, sur les mesures prises par nos gouvernements.

On nous demande de rester chez soi, d'éviter de sortir si ce n'est pas nécessaire, de faire du télé-travail si possible.
Mais que faire lorsque notre chez soi est dans une copropriété, dans un lieu qui implique l'utilisation partagée de certains espaces? Quels sont les impacts? Quelles sont les précautions à prendre?

Mise à jour au 28 mars 2020

Mise à jour au 8 avril 2020

Mise à jour au 27 avril 2020

Assemblées de copropriétaires à distance : Arrêté 2020-029 signé le 26 avril 2020 par la Ministre Danielle McCann

Description des parties privatives : Arrêté 2020-032 signé le 5 mai 2020 par la Ministre Danielle McCann

Cet arrêté prévoit que pour les copropriétés divises établies avant le 13 juin 2018 qui ne sont plus le contrôle du promoteur, la description des parties privatives (communément appelée « fiche de référence ») pourra être établie par le conseil d'administration du syndicat plutôt que par une décision des copropriétaires, et que cette description sera réputée valide jusqu'à ce qu’elle soit entérinée ou modifiée à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés lors de la première assemblée des copropriétaires tenue après cette décision.

Communiqué de la Direction générale de la santé publique de Montréal

Toutes les mesures de confinement sont importantes, mais j'attire tout particulièrement votre attention sur les mesures indiquées aux points 2 et 4 : interdiction de visites ET livraison de nourriture ou de biens uniquement dans le hall d'entrée de l'immeuble.

COMMUNIQUÉ - ASSEMBLÉES DES COPROPRIÉTAIRES

NOUVELLE MESURE TEMPORAIRE PERMETTANT LA TENUE À DISTANCE D’ASSEMBLÉES

 

Brossard, le 27 avril 2020   - Avec l'arrêté ministériel 2020-029, le gouvernement du Québec a écouté les revendications de votre fédération. En effet, la ministre de la Justice et procureure générale du Québec, Mme Sonia Lebel annonce la mise en place d'une nouvelle mesure temporaire permettant la tenue à distance d'assemblées pour lesquelles des lois ou des règlements l'empêcheraient en temps normal. Cette mesure vise, entre autres, les syndicats de copropriété et elle contribuera à assurer le bon fonctionnement de nos syndicats de copropriété qui doivent normalement tenir en rencontre en personne. La FCQ salue cette réponse rapide du gouvernement pendant la période d’urgence sanitaire.

Nous sommes bien conscients que cet arrêté restera en vigueur jusqu'à ce que le gouvernement le modifie ou y mette fin. De plus, nous encourageons les syndicats de copropriété à tenter l'expérience pour profiter de cette opportunité afin que cette pratique devienne courante et permanente dans les années à venir. En effet, comme il est de plus en plus difficile d'obtenir le quorum lors des assemblées en temps normal, nous souhaitons mettre toutes les chances du côté des syndicats en faisant en sorte que les copropriétaires participent en grande nombre à leur assemblée générale annuelle, soit en personne ou par un moyen technologique.

Par ailleurs, la FCQ travaille présentement avec CondoMarketing afin de vous proposer une plateforme électronique qui faciliterait la vie à votre syndicat de copropriété. À cet égard, nous vous tiendrons informé des prochaines étapes de ce nouveau projet.

DESCRIPTIONS DES PARTIES PRIVATIVES

L'entrée en vigueur de la Loi 41, le 17 mars dernier, fait apparaître une nouvelle obligation pour les syndicats de copropriété créés avant le 13 juin 2018. En effet, ceux-ci doivent faire adopter la fiche descriptive des parties privatives par l'assemblée des copropriétaires, et ce, avant le 13 juin 2020. Étant donné la pandémie de COVID-19, nous demandons au gouvernement de reporter cette date à une date ultérieure qui sera déterminée une fois que la situation sanitaire aura été rétablie. Même avec la permission temporaire de tenir des assemblées à distance, nous soutenons que les parties prenantes à ce dossier ne doivent pas être pénalisées de façon indue. Nous continuerons nos démarches et nous vous tiendrons informé dans un prochain communiqué.

 


Sylvain Clermont
Président

COVID-19 - ON EST LÀ POUR VOUS !

 

 



Nous sommes là pour vous et votre famille.


Gens de confiance. Excellente couverture. Tranquillité d'esprit.


Nos équipes d'entretien ménager vous assistent en situation de pandémie !


Pandémie ! Nous sommes toujours là pour vous accompagner
dans la réalisation de vos projets.


Chez St-Pierre et Associés, nous savons que le danger est parfois invisible !


Leader en sécurité incendie, on est de retour pour mieux vous servir !


Systèmes de prévention de dégâts d'eau : la proactivité
pour assurer une «double» tranquillité d'esprit.


Dix choses que nous savons sur l'impact de la COVID-19 dans vos bâtiments.


Pour que tout le monde puisse travailler en paix, misez sur l'insonorisation.
Nous sommes là pour vous aider !


Plus que jamais à votre service en cette période de pandémie.


COVID-19 : Vos travaux essentiels sont aussi réalisés durant la période de pandémie !


S’adapter à la nouvelle réalité sanitaire : Ménagez-Vous, nous le ferons pour vous.


Soyez prêt pour l'entretien de vos fenêtres et façades, faites inspecter vos équipements d'accès en hauteur et de sécurité dès maintenant !


Protection contre les dégâts d'eau : c'est le temps d'y penser!


Préposés en entretien ménager : des acteurs au coeur de la réponse sanitaire.


Invest Gain à la rescousse des copropriétaires en toutes circonstances !


Profitez de votre confinement pour apprendre à mieux protéger votre immeuble. Formations remboursées à 100% !


Nous sommes restés fidèles à notre culture de sécurité
et maintenant COVID-19, nous sommes prêts !


Toujours disponible pour évaluer vos besoins et vous conseiller…


CORONAVIRUS – Votre magasinage est plus sécuritaire avec l'usage
d'un chariot d'épicerie personnel !


Rendez votre vie clairement confortable pendant cette pause Covid-19 !


À votre service, tout en assurant votre sécurité !


Pour analyser une toiture ça prend des bons outils et les bonnes personnes
même en période de pandémie !


COVID-19 : Nos bureaux sont ouverts et nous sommes disponibles
pour répondre à vos questions concernant les fonds de prévoyance.


Nos outils de gestion de copropriété contribuent à mieux
respecter la distanciation sociale !


COVID-19 : Nous sommes tous affectés de près ou de loin
par la crise qui touche la planète entière.


 

COVID-19 : Nous sommes tous affectés de près ou de loin
par la crise qui touche la planète entière.


 

COVID-19 : Vertika demeure la solution à la hauteur de vos projets!


En cette période difficile de coronavirus, nous sommes là pour bien vous servir !


Gardez l'équilibre en ce temps de pandémie ! L'équipe Dufort vous invitent à une série de conférences  virtuelles  gratuites avec des invités de renom !

COMMUNIQUÉ - RÈGLEMENT SUR LES ASSURANCES

 

Après plusieurs mois d'attente, le Règlement sur les assurances en copropriété divise a finalement été publié dans la Gazette officielle du Québec le mercredi 15 avril 2020. Celui-ci précise les dates d'entrée en vigueur ainsi que les modalités de certaines dispositions de la Loi 141. Le présent communiqué vous présente les quatre mesures adoptées par ce Règlement.

FONDS D'AUTO-ASSURANCE

Principal élément entourant la création du fonds auto-assurance, ce dernier sera obligatoire à compter du 15 avril 2022, soit deux ans après la date de publication du Règlement adopté en lien avec la Loi 141. Ainsi donc, les syndicats de copropriété du Québec ont deux ans à partir de maintenant pour constituer ce nouveau fonds. Il devra être égal à la franchise la plus élevée de la police d'assurance du syndicat en excluant les franchises prévues pour les inondations et les tremblements de terre. De façon générale, ce fonds devrait équivaloir au montant de la franchise pour les dégâts d'eau, car c'est elle qui est la plus élevée la plupart du temps outre celles pour les inondations et les tremblements de terre.

Lors de la préparation du budget annuel, les administrateurs et administratrices des syndicats québécois devront donc dorénavant faire les calculs appropriés afin de respecter ce nouveau Règlement. Si le fonds d'auto-assurance est égal au montant de la franchise la plus élevée, le syndicat n'aura aucune contribution à faire.

Si le fonds a été utilisé au courant de l'exercice financier précédent et que les sommes accumulées sont inférieures à 50 % du montant prévu (exemple : solde de 3 000 $ par rapport à un montant à capitaliser de 10 000 $), le syndicat devra cotiser minimalement 50 % du montant à capitaliser (5 000 $ dans notre exemple) pour le prochain exercice. Pour l'année subséquente, s'il n’y a pas d'utilisation du fonds, le syndicat contribuera pour le solde manquant (2 000 $ dans notre exemple).

Si le fonds correspond à une valeur supérieure à 50 % (exemple solde de 7 000 $ par rapport à un montant à capitaliser de 10 000 $), le syndicat cotisera la différence entre le solde au fonds et le montant de la franchise le plus élevé.

Le but ultime de la loi est de s'assurer que les syndicats auront au maximum deux ans pour regarnir leur fonds d'auto-assurance qui serait vide. Si l'assureur décide de modifier le montant le plus élevé de la franchise lors du renouvellement de la police d'assurance du syndicat, celui-ci devra ajuster à la hausse sa cotisation au fonds lors de la préparation du prochain budget annuel. La gestion des sinistres prend plus que jamais une importance capitale dans la santé financière des syndicats québécois.

ASSURANCE DES COPROPRIÉTAIRES

À compter du 15 octobre 2020, l'article 1 du Règlement prévoit que les copropriétaires devront détenir un montant minimal de 1 M$ d'assurance responsabilité civile s'ils habitent un immeuble de 12 unités et moins et de 2 M$ si leur immeuble compte 13 unités et plus. Fait important à noter, on parle bien d'unités de logement et non pas d'espaces de rangement ou de stationnement.

RISQUES COUVERTS DANS LE CONTRAT D'ASSURANCE D’UN SYNDICAT

Avec une date d'entrée en vigueur prévue le 15 avril 2021, l'article 4 du Règlement dresse une liste des risques couverts de plein droit dans les prochains contrats d'assurance dont voici une énumération détaillée : incendie, grêle, foudre, vol, explosion, débordements et fuites des installations sanitaires, d'appareils raccordés aux conduites d'eau à l'extérieur du bâtiment, etc. Bien évidemment, tous les syndicats ne choisiront pas de souscrire à toutes ces protections et ils seront avisés d'en discuter avec leur courtier et leur assureur afin de prendre une décision éclairée. Toutefois, le législateur a jugé sage de faire en sorte que tous les contrats d'assurances devront maintenant préciser clairement les couvertures qui sont exclues.

ÉVALUATION DE L'IMMEUBLE ET DE SON COÛT DE RECONSTRUCTION

L'article 3 du Règlement, qui prendra effet le 15 avril 2021, indique que seuls les membres de l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec pourront réaliser l'évaluation du coût de reconstruction, et ce, selon les modalités prévues à l'article 1073 du Code civil. Cette évaluation devra être faite au moins à tous les cinq ans. Suite à cette évaluation périodique, le syndicat devra veiller à souscrire une assurance couvrant la valeur de reconstruction de l'immeuble advenant une perte totale.

 


Sylvain Clermont
Président